8 (846) 336-90-90, +7 (960) 809-809-7
Перепланировка квартир по-новому: памятка для собственников жилья
Многие жители многоквартирных домов (МКД) делали перепланировки в своих жилищах: возводили или сносили стены, делили одну комнату на две, перестраивали балкон, лоджию и т. д. Это возможно при условии, что изменения в квартире не нарушают определенные законодательные нормы и правила, например Свод правил СП 54.13330.2022 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные"; Свод правил СП 29.13330.2011 "СНиП 2.03.13-88. Полы".
С 1 апреля вступили в силу поправки в Жилищный кодекс. В связи с этим портал ГАРАНТ.РУ подготовил обзор с необходимыми разъяснениями.
"Перепланировка перепланировки": что изменилось с 1 апреля 2024 года?
Случаев незаконной перепланировки, когда жильцы МКД неправомерно прибавляют к метражу своих квартир площади, например, лестничных клеток или этажей, предостаточно. Прежде всего необходимо помнить, что общее имущество собственников квартир в МКД (лестничные площадки, лестницы, лифты и др.), согласно ст. 36 Жилищного кодекса и ст. 290 Гражданского кодекса, принадлежит им на праве общей долевой собственности, т. е. принадлежит каждому владельцу конкретной квартиры с определением его доли. Следовательно, проводить перепланировку и переустройство разрешено только в рамках своей квартиры (жилого помещения), не трогая при этом другие площади МКД. Теперь разберемся, что такое перепланировка и переустройство, и чем они отличаются от реконструкции.
В ст. 25 Жилищного кодекса содержатся определения переустройства и перепланировки. Переустройство – какое-либо действие с домовым оборудованием (например, электрическим), его перенос, замена, ликвидация и др. А перепланировка – это именно изменение "композиции" квартиры, например, добавление окна или его расширение, разборка перегородок для открытия новых проходов и др. Такое же понимание можно найти и в судебной практике (Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме). Оба этих мероприятия требовали внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Реконструкция, в понимании п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса, подразумевает существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей), тем самым отличаясь от перепланировки и переустройства. Она проводится только на основании разрешения на строительство.
С 1 апреля 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", который уточняет и изменяет понимание перепланировки. Теперь это изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса, или изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). Обращаем внимание: теперь перепланировка не будет считаться оконченной, пока не будут внесены сведения о ней в ЕГРН. "Тем самым будет осуществлен должный контроль за происходящим в помещениях МКД", поясняет один из авторов закона, первый заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.
Кроме того, с 1 апреля процедура перепланировки упрощена. Теперь после ее проведения нет необходимости внесения изменений в технический паспорт помещения. "Раньше, согласно положениям Жилищного кодекса, перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт. Самое интересное, что эта норма устарела уже очень давно. Банально, в нашей стране уже давно технический паспорт не имеет юридической силы и заменен на технический план, а в понятии процедуры перепланировки этот термин еще присутствует. Простыми словами, суть процедуры осталась такой же, но сам процесс перефразировали и убрали из понятия термин "технический паспорт", объясняет основатель Национального центра перепланировок и реконструкций, создатель профессии специалист по оформлению перепланировок, член ОПОРЫ России, вице-президент Гильдии Риэлторов Москвы Светлана Гоненко.
Напомним порядок оформления (согласования) перепланировки. Новым законом он не меняется и состоит из нескольких этапов:
- подготовка пакета необходимых документов и заявления. В п. 2 ст. 26 Жилищного кодекса установлен перечень документов, которые должен подать заявитель. Он может также содержаться в локальных нормативных актах. Например, в п. 2.5.1. Приложения № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах" указаны документы, необходимые для осуществления перепланировки в г. Москве;
- обращение с этим пакетом в местную администрацию или МФЦ для согласования перепланировки. Она должна быть одобрена/отклонена (отказ можно обжаловать в суде). Решение должно быть принято органом, в который обратился заявитель, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. В случае представления документов в МФЦ срок исчисляется со дня передачи МФЦ этих документов в местную администрацию. Обращаем внимание, что согласовывается именно перепланировка, а не ремонтные работы, поскольку перепланировка предполагает изменение характеристик помещения;
- не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия решения местная администрация выдает (направляет по адресу, передает через МФЦ) заявителю документ, подтверждающий принятие решения. В случае одобрения можно начинать перепланировку;
- заключительный этап – проверка выполненных строительных работ приемочной комиссией, сформированной местной администрацией.
По итогам перепланировки (после завершения всех строительных работ) надо направить уведомление о завершении указанных работ в орган, одобривший перепланировку (непосредственно или через МФЦ). Затем требуется подготовить технический план, и в течение 30 дней администрация проверит объект и выдаст акт приемочной комиссии. Таким образом, уполномоченный орган местного самоуправления после утверждения акта приемочной комиссии сможет самостоятельно (без участия собственника) направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете или регистрации права заявителя на перепланированное помещение. "В этом и есть главное отличие. Раньше на этом этапе собственник самостоятельно занимался своими документами" считает Светлана Гоненко. Таким образом собственник помещения не будет тратить время на отправку необходимых документов в Росреестр.