Суды обязали собственника демонтировать кондиционер на витражном балконе МКД

УК в МКД добилась судебного решения о возложении на собственника квартиры обязанности по демонтажу самовольно установленной конструкции (кондиционера) (Определение СК по гражданским делам Восьмого КСОЮ от 03 июня 2025 г. по делу № 8Г-7938/2025).

Иск УК обосновывала следующим:

• спорный кондиционер установлен прямо на конструкцию витражного балконного остекления МКД;
• это остекление – "устройство светопрозрачных ограждений" – предусмотрено проектной документацией на спорный МКД в качестве ограждений балконов жилых помещений;
• согласно общим указаниям проектной документации "Светопрозрачные ограждения балконов", светопрозрачные ограждающие конструкции ограждения балконов рассчитаны на действие ветровых и эксплуатационных нагрузок в соответствии с требованиями СП 20.13330.2011. Конструкции рассчитаны на восприятие следующих нагрузок: стальное остекление – эксплуатационные, остекление – ветровые. Иных нагрузок и воздействие на данные конструкции не предусмотрено;
• кроме того, в соответствии с Инструкцией по эксплуатации данного МКД, разработанной застройщиком, витражные остекленные конструкции представляют собой единую целостную конструкцию по всей высоте и являются общедомовым имуществом, рассчитаны на действие ветровых и эксплуатационных нагрузок: стальное остекление – на эксплуатационные, остекление – ветровые нагрузки, и при этом не допускается нагружать витражи и металлические ограждения не проектными конструкциями и оборудованием (кондиционеры, изделия ПВХ, стеклопакеты, антенны и др.).

Собственник же ссылался на то, что:

• во-первых, перед установкой кондиционера он спрашивал разрешения у УК, которая данный монтаж не запретила (а уклончиво ответила, что согласия других собственников на установку кондиционера не требуется, но сама установка не должна нарушать права других собственников помещений в МКД);
• во-вторых, производитель фасада МКД подтвердил ответчику, что установка кондиционера возможна в конструкцию стены или плиту перекрытия, как это и было сделано, и сверх того, у ответчика имеется заключение эксперта о том, что монтаж внешнего блока кондиционера соответствует действующим нормам и правилам, а также требованиям к монтажу организации изготовителя фасада дома;
• в-третьих, решением ОСС, о чем имеется надлежащий протокол ОСС, установка наружных блоков системы кондиционирования на фасаде и плите перекрытия МКД была согласована;
• в-четвертых, монтаж кондиционера к фасаду дома включал сначала снятие, а потом восстановление утеплителя, крепежа и облицовочного слоя фасада, то есть после закрепления блока кондиционера на стене целостность отделочного слоя фасада здания восстановлена в полном объеме;
• и в-пятых, спорный кондиционер спокойно висит на фасаде аж с 2018 года, о чем УК не могла не знать, следовательно, трехлетний срок на предъявление иска УК давно пропустила.

Несмотря на эти возражения, суды трех инстанций сочли истребуемый демонтаж кондиционера неизбежным:

• действительно, работы по монтажу кондиционера, согласно договору на монтаж оборудования, включали в себя восстановление целостности отделки фасада МКД;
• и действительно, согласно информационному письму изготовителя фасада, кронштейны для кондиционеров, а также блоки кондиционеров не допускается крепить на навесную фасадную систему, а именно на элементы НФС (профиля, кронштейны и облицовочный материал), поскольку эти элементы навесного вентилируемого фасада не выдержат нагрузку от кондиционера, однако допускается крепление кронштейнов для кондиционеров в конструкцию стены или в плиту перекрытия;
• однако допрошенный судом специалист пояснил, что по технической и проектной документации невозможно установить кондиционер на навесной вентилируемый фасад и витражное остекление указанного МКД, поскольку по техническим характеристикам данной марки на навесной вентилируемый фасад не предусмотрено увеличение нагрузки в связи с установкой дополнительных конструктивных элементов (антенны, стеклопакеты, кондиционеры), поскольку ставится под угрозу целостность элементов данного фасада здания, который является единым. С внешней стороны фасада спорной квартиры собственниками был установлен кондиционер без соблюдения норм и правил, с нарушением целостности фасада задания;
• а главное, витражная остекленная конструкция, на которой расположен кондиционер, представляет собой единую целостную систему ограждающих конструкций по всей высоте жилой части здания и является согласно ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ общедомовым имуществом, а именно – несущей и ненесущей конструкцией, включая фасад дома – его внешнюю, наружную стену;
• согласно правовой позиции, изложенной в п. 39 Обзора практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 г., лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом МКД, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности;
• как следует из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 3 Обзора судебной практики № 3 (2023), использование одним из собственников общего имущества МКД (в т.ч. использование фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением ОСС. Действия собственника помещения в МКД, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе МКД личного оборудования без соответствующего на то решения ОСС, противоречат требованиям закона и нарушают права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в МКД;
• упомянутые ответчиком протокол ОСС не подтверждает получение согласия собственников дома на размещение наружных блоков кондиционера на фасаде и плите перекрытия дома, поскольку, как следует из указанного протокола, данное решение принято 61,11 % от всех собственников помещений дома, в то время как в соответствии с положениями ч. 1 ст. 46 ЖК РФ такое решение должно приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД;
• в связи с чем права других сособственников нарушаются уже самим фактом размещения оборудования на системе навесного вентилируемого фасада спорного МКД в отсутствие соглашения о порядке пользования общим имуществом с другими собственниками помещений, а действия ответчика по размещению на фасаде МКД личного оборудования без соответствующего на то решения ОСС противоречат требованиям закона.